計算方法與限制（買家向）
本頁說明本工具如何產出數字與文字、常見限制，以及使用時應注意之事項。**內容僅作一般資訊，並非法律意見；**正式條款以介面所示免責及私隱政策為準，上線前宜由律師審閱。
本工具輸出是什麼／不是什麼
- 是什麼： 依你輸入之物業資料（面積、樓齡、裝修／水電狀態、可選之銀行估值與市值月租等）以及（如有）上傳相片，由系統結合歷史裝修案例（Anchors）、內部公式與參數，並在連線成功時輔以 LLM（經 OpenRouter 等） 產出之初步參考報告（含區間、說明文字、風險提示等）。
- 不是什麼：
- 並非《測量師條例》意義下之正式物業估值範疇文件。
- 並非銀行或其他財務機構之按揭批核價或審批依據。
- 並非對成交價、租金或回報之保證或預測。
任何買賣、租賃、融資或涉及資產配置之決定，應以你自行取得之專業意見及實際盡職審查為準；本工具不提供個別化之投資或買賣建議。
數字與文字從哪裡來
歷史案例（Anchors）與相似度
- 系統從內部裝修案例庫中，按面積、樓齡以及你勾選／輸入之工程內容（以集合相似度如 Jaccard 等量度）選出最相近的參考案例（通常為前數名）。
- 報告中向你展示的 Anchors 摘要經匿名化處理（例如不顯示可識別之案例編號或屋苑細節），以避免不當推斷來源案例。
- 在此基礎上，後端會計算每呎重置成本區間、裝修重置總額區間等，並可結合折舊模型得出硬裝殘值區間等（詳見後端邏輯與 API 說明）。
公式與校正
- 銀行估值（若你提供）會與估算之裝修殘值等一併用於推導單位市價參考區間等欄位；實際運算由後端公式執行，並可能對 LLM 輸出作一致性校正（例如使「總額」與「每呎 × 面積」大致對齊），以減少單次回應飄移。
- 若你提供市值月租，系統可用於估算租金溢價／折價及估算月租區間等（仍屬參考）。
有無上傳相片
- 未上傳相片： 報告主要依表單輸入與 Anchors／公式 推算；畫面上會標示僅供參考之意涵。部分與觀感、化妝樓風險相關之指標可能採保守預設或留空，直至有影像輔助分析。
- 已上傳相片： 相片會先經由本應用程式之 API 存於伺服器（見私隱政策；目前策略為永久保留），再在連線成功時傳送予 LLM 作輔助分析（實際是否「讀圖」以本次請求之技術結果為準，報告內亦可能顯示相關標記）。
LLM（OpenRouter／Gemini 等）
- 當 OpenRouter（或設定之供應商）連線成功且回傳可用內容時，報告可包含由 LLM 產生之敘述、評分或結構化欄位，並可能與 Anchors 結果一併呈現。
- 當 LLM 無法使用（例如連線失敗、逾時或無密鑰）時，系統會跳過 LLM 步驟，改以 Anchors 與公式 為主輸出；畫面上通常會說明本次為「公式模式」或類似提示，且回應可能較快。
- LLM 由第三方提供，處理過程可能涉及境外伺服器及供應商之私隱政策；詳見私隱政策內「委託處理與國際傳輸」相關說明。
買家決策前可參考步驟（一般資訊）
以下為一般性資訊整理，並不構成對任何特定物業或交易之建議，亦不代表你必須依此執行或使用本平台：
- 驗樓：安排專業驗樓或自行檢視結構、滲漏、電力及排水等。
- 查冊及業權：查閱土地登記、按揭、押記、法庭命令等。
- 專業諮詢：按需要諮詢持牌地產代理、測量師、律師或財務顧問。
- 按揭與成交：以承按機構及買賣合約之最終條款為準。
版本與更新
- 演算法、案例庫、提示詞及第三方模型版本可能更新，同一物業於不同日期執行可能得到不同結果。
- 內容版本（對照用）：
2026-04-22— 與應用內報告頁、頁尾及後端GET /api/health所回傳之版本欄位一致；截圖或匯出舊報告時請以此日期與最新條款／本頁比對。 - 最後更新： 2026-04-22（文件標示；實際部署之程式與模型以伺服器為準）。
延伸閱讀
- 私隱政策（PDPO 取向）
- 內部技術說明：後端 README、
/api/estimate之請求／回應欄位（開發者文件）。
內容版本：2026-04-22（與報告頁及 /api/health 對照）